8. Techniques juridiques particulières

Les droits des associés d’une société civile de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI sont des sociétés civiles qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Fortement encadrées, elles procurent une grande sécurité à leurs associés.

Il s’agit d’une forme originale de société civile dans la mesure où elles sont autorisées à faire appel public à l’épargne. A ce titre, les associés des SCPI bénéficient d’un régime juridique très protecteur. En effet, les SCPI sont soumises à la surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), institution publique indépendante, qui vérifie le respect des dispositions légales par la SCPI et vise les notes d’information remises aux souscripteurs. Elles sont également contrôlées par un commissaire aux comptes et par un conseil de surveillance composé de porteurs de parts.

Les épargnants qui investissent dans une SCPI en deviennent les associés : ils disposent du droit à l’information, du droit de vote dans les assemblées et du droit aux bénéfices. Propriétaires de leurs parts, ils peuvent en disposer librement en les cédant ou en les apportant en garantie (nantissement).

Le droit à l’information
Contrepartie de l’appel public à l’épargne, ce droit intervient avant même la souscription par la communication à tout intéressé des documents lui permettant notamment d’appréhender la qualité du patrimoine : note d’information, statuts, dernier bulletin d’information, dernier rapport annuel.
L’information de l’associé se poursuit ensuite périodiquement :
- par la transmission d’un bulletin trimestriel qui reprend l’évolution du marché des parts, du patrimoine et celle du taux d’occupation des locaux sur la période,
- par l’envoi chaque année des documents d’usage, notamment les rapports de la société de gestion et des organes de contrôle de la SCPI, élaborés pour l’assemblée générale annuelle.

Le droit de vote aux assemblées
Les associés, préalablement et régulièrement informés, participent aux assemblées générales dont la vocation est de délibérer sur toutes les questions qui intéressent la vie de la société.

Le droit aux bénéfices sociaux
Enfin, les associés ont vocation à percevoir essentiellement des revenus fonciers (loyers) et, dans une faible proportion, des revenus de produits financiers (placement de la trésorerie).
Il est à noter qu’il n’y pas de coïncidence exacte entre les revenus distribués au cours de l’année civile et les revenus imposables, en raison d’une différence de nature entre les règles comptables et les règles fiscales. Par exemple, une provision pour travaux qui vient diminuer le montant effectivement distribué par la SCPI ne réduit pas pour autant le revenu imposable des associés car une provision ne correspond pas, par définition, à la réalisation d’une dépense mais seulement à l’anticipation de cette dépense.

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