3. Constituer et valoriser un patrimoine

Les SCPI : un investissement à la portée de tous

M. et Mme Y. ont décidé d’investir dans l’immobilier pour obtenir un complément de revenus, tout en espérant un potentiel de revalorisation à long terme. Hésitant entre l’achat en direct d’un bien immobilier locatif ou l’acquisition de parts d’une société civile de placement Immobilier (SCPI), ils souhaitent obtenir des précisions sur cette dernière possibilité.

La souscription de parts de SCPI, une véritable opération immobilière ?
La collecte de fonds auprès des épargnants permet aux sociétés gestionnaires de SCPI de sélectionner et d’acquérir des locaux, pour l’essentiel dans l’immobilier d’entreprise, sur l’ensemble du territoire. Elles commercialisent auprès des particuliers, qui deviennent ainsi les associés de la SCPI, des parts matérialisées par un certificat nominatif de propriété correspondant à une fraction du patrimoine foncier acquis par la SCPI. Elles en assurent la gestion et versent les loyers encaissés par la SCPI, au prorata des parts souscrites, à chaque associé qui les déclare fiscalement au titre de ses revenus fonciers. Les parts de SCPI représentent donc indirectement un véritable placement immobilier, d’où la terminologie couramment utilisée de "pierre-papier".

Un investissement adapté à tous ?
Les nombreux avantages de la SCPI lui permettent de s’adresser à un public très large, en étant notamment préconisée à ceux :
- qui, par manque de mise de fonds ou de temps à consacrer à la gestion, ne peuvent accéder au marché immobilier locatif,
- pour qui l’immobilier doit procurer des revenus stables et réguliers, non interrompus par le départ de locataires, des loyers impayés ou des travaux à réaliser, puisque la SCPI, par la diversité des immeubles et des locataires qu’elle suppose, répartit ces risques,
- qui recherchent à optimiser leur patrimoine à moindre coût, le financement à crédit de parts de SCPI permettant de déduire des revenus fonciers les intérêts, les frais et les cotisations d’assurance de l’emprunt,
- qui veulent éviter les inconvénients de l’immobilier locatif direct en cas de transmission (par décès ou donation) ou de cession (dans les SCPI à capital variable, les plus nombreuses, la liquidité des parts, organisée par la société de gestion, permet des cessions progressives).

La conjoncture doit-elle inciter à la prudence ?
Il convient de rappeler tout d’abord que les SCPI sont des sociétés non cotées, dont la valeur des parts est a priori déconnectée du marché boursier et de ses fluctuations. L’expérience a ainsi montré qu’en période de crise financière, la mutualisation des risques géographique, économique et locatif par les SCPI leur permet de se comporter généralement mieux qu’un investissement immobilier direct.

De façon plus générale, avec une rentabilité actuelle de l’ordre de 5 % l’an, les SCPI restent très attractives par rapport aux autres instruments financiers, ce qui ne peut qu’inciter les particuliers à diversifier leur patrimoine en intégrant cette solution.

Conseils

• apprécier les performances d’une SCPI en examinant l’évolution historique de la valeur de la part et de la rentabilité, qui sont les indicateurs fondamentaux ;
• considérer que la qualité d’une SCPI résulte d’abord de la composition de son patrimoine et de la capacité de celui-ci à répondre dans le temps aux objectifs des associés ;
• conserver toujours à l’esprit que la souscription de parts de SCPI, s’agissant d’un placement immobilier, ne se conçoit que sur le long terme et au minimum sur une durée de dix ans.