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3. Constituer et valoriser un patrimoine
L'investissement en parts de SCPI pour un (futur) retraité
ou les avantages de l'immobilier de location, sans les inconvénients
Obtenir un revenu additionnel destiné à compléter le montant de la retraite octroyée par les régimes professionnels est aujourd'hui une préoccupation patrimoniale majeure pour les épargnants. Pour répondre à cet objectif, et dans l'optique d'une diversification des placements, ils peuvent décider d'ajouter aux solutions bancaires et financières présentes dans la plupart des patrimoines, l'investissement dans le secteur de l'immobilier. Le nouveau retraité peut, si le montant des capitaux dont il dispose le lui permet, choisir d'acquérir et de gérer un bien immobilier, il peut également préférer acquérir des parts d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La SCPI a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elle est autorisée, sous réserve du respect de certaines conditions financières, à collecter des fonds dans le public et par conséquent est soumise à la surveillance de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les porteurs de parts, qui ont le statut d'associés, ont droit à une quote-part des revenus de la SCPI, essentiellement constitués de loyers, et reçoivent une information très complète (bulletins trimestriels, rapport annuel.) sur sa gestion. Il existe plusieurs types de SCPI, chacun répondant aux différents objectifs des souscripteurs :
- les SCPI classiques diversifiées qui investissent dans l'immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, locaux industriels), dont l'objectif est de distribuer régulièrement des revenus aux associés,
- les SCPI classiques spécialisées ayant pour objectif la distribution de revenus en recherchant une spécialisation économique des immeubles (ex : murs de boutiques) ou régionale (investissements dans une région déterminée),
- des SCPI de valorisation ayant pour objectif la réalisation d'une plus-value à terme, lors de la liquidation du patrimoine, plutôt qu'une distribution de revenus,
- les SCPI dites « fiscales » détenant un patrimoine à usage d'habitation générant des revenus de moindre importance mais s'inscrivant dans des dispositifs fiscaux permettant aux porteurs de parts de bénéficier d'économies d'impôts.
Le bon choix
Le retraité qui désire percevoir un complément de revenu privilégiera les SCPI classiques, diversifiées ou spécialisées dites encore « de rendement ». Ces sociétés offrent en effet l'accès à un patrimoine difficilement accessibles aux particuliers compte tenu des mises de fonds nécessaires (bureaux, entrepôts, locaux industriels ou murs de boutiques) ainsi qu'une rentabilité sensiblement plus élevée que celle de l'immobilier d'habitation, secteur traditionnel d'investissement des particuliers.
D'un point de vue fiscal, les porteurs de parts sont soumis à l'impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers pour les loyers, et le cas échéant, des revenus de capitaux mobiliers lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités. Les autres types d'impôts ou charges (taxe foncière, assurance, frais de gestion) sont payés par la SCPI et non par l'associé.
Des avantages certains
La diversification du patrimoine de la SCPI permet une bonne mutualisation des risques, diminuant ainsi l'impact de l'éventuelle défaillance d'un locataire. L'investisseur est, de plus, déchargé de tout souci de gestion, celle-ci étant déléguée à des professionnels chargés de toute la gestion (entretien, travaux, recherche des locataires, recouvrement et redistribution des loyers aux associés, aide à la déclaration fiscale), tandis que l'existence d'un marché secondaire organisé des parts lui permet de conserver une souplesse d'arbitrage qu'exclut la détention directe d'un immeuble.
Achat au comptant ou à crédit
Le nouveau retraité pourra percevoir immédiatement des revenus distribués en général chaque trimestre, en finançant son investissement au comptant grâce à des capitaux provenant par exemple de la vente de son fonds de commerce ou de l'arbitrage de placements financiers de capitalisation (plan d'épargne en actions ou plans d'épargne populaire arrivés à échéance, contrats d'assurance-vie, formules d'épargne salariale).
Par ailleurs, une personne désireuse de se préparer un complément de revenus dans l'optique de sa cessation d'activité à un horizon de moyen terme pourra souscrire des parts de SCPI à crédit. Les revenus de parts de SCPI sont, pour l'essentiel, imposables dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui permet à l'investisseur finançant une acquisition de parts au moyen d'un emprunt de déduire les intérêts de l'emprunt de ses revenus fonciers.
Ainsi, en calant la durée de son emprunt sur sa période d'activité restant à courir, il emploie le revenu des parts au remboursement de l'emprunt, il réduit sa pression fiscale et bénéficie lors de sa cessation d'activité, d'un complément de revenus immédiat.
Le recours aux conseils d'un professionnel de la gestion de patrimoine lui permettra de déterminer la proportion de parts de SCPI à acquérir au moyen d'un emprunt et de choisir entre prêt amortissable et prêt in fine de manière à optimiser les deux effets de levier, financier et fiscal, du crédit.
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