4. Le crédit pour valoriser le patrimoine ; pour optimiser la transmission

Le crédit-relais pour optimiser la transmission d’un patrimoine

Dans un contexte de crise du marché immobilier, les délais de réalisation de la vente d’un bien immobilier sont plus longs. Il convient d’en tenir compte au moment de la souscription d’un crédit-relais pour l’acquisition d’une nouvelle résidence. De plus, les banques, en plein marasme, se montrent actuellement frileuses pour l’octroi de nouveaux crédits.

Le crédit notarial

Il convient de souligner que la loi bancaire permet aux notaires d’organiser au plan national un face-à-face pour le financement d’opérations patrimoniales diverses entre les clients emprunteurs et les clients qui disposent, dans le cadre d’une diversification de leur patrimoine, de la totalité ou d’une partie de la somme requise. Ce mode de financement original implique cependant que le prêteur soit sûr d’être remboursé même en cas de défaillance du prêteur. Cette garantie de bonne fin est apportée par Unofi-Crédit.

Situation de fait

Sophie Leclair est âgée de 69 ans. Veuve, elle a un fils unique, Thierry, âgé de 41 ans. Ayant reçu plusieurs propositions d’achat de sa résidence secondaire dans laquelle elle ne se rend plus pour des raisons de santé, elle décide de la vendre. Elle prend rendez-vous chez son notaire pour faire le point avec lui sur sa situation patrimoniale et lui demander conseil.

Rendez-vous à l’Etude

Le patrimoine de Sophie Leclair est essentiellement constitué de sa résidence principale, évaluée 400 000 €, et de sa maison de vacances, estimée à 150 000 €.
Elle précise au notaire qu’elle souhaite saisir l’opportunité de cette vente immobilière pour préparer la transmission de son patrimoine à son fils. Le notaire lui propose alors de réaliser une étude patrimoniale préalable pour déterminer les meilleures solutions à retenir pour atteindre son objectif.

Conseil du notaire

Le notaire recommande donc tout d’abord à Sophie Leclair de mettre en vente sa maison de vacances sans attendre. Il lui soumet également le schéma d’organisation patrimoniale suivant :

- la souscription d’un crédit-relais d’un montant de 120 000 € sur un an,
- la souscription simultanée, avant son 70e anniversaire¹ , d’un contrat d’assurance-vie en euro d’un montant de 120 000 € (droits d’entrée inclus) dont son fils Thierry est le bénéficiaire ;
- le remboursement du crédit-relais dès la concrétisation de la vente de sa maison.

Résultat du conseil (dans l’hypothèse d’un crédit sur un an au taux de 5,06 % assurance décès invalidité comprise souscrit fin 2010 et d’une vente réalisée fin 2011)
- Sophie Leclair paiera les intérêts du crédit-relais sur un an, soit 6 072 € (120 000 € x 5,06 %),
- Parallèlement, elle profitera de la capitalisation de son contrat au titre de l’exercice 2009 qui s’élèvera à 2 140 € au moins, dans l’hypothèse d’un taux minimum garanti de 2,5 %.
- Enfin, les droits de succession potentiels à la charge de Thierry Leclair seront allégés de 17 900 € par rapport à ceux qu’il aurait à régler si sa mère avait souscrit le contrat d’assurance-vie après 70 ans² .

¹ L’article 990 I du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération de droits de succession à hauteur de 152 500 € par bénéficiaire sur les capitaux décès versés au titre des contrats d’assurance-vie souscrits à compter du 13 octobre 1998 et des versements ultérieurs sur ces contrats effectués par un assuré  avant son  70e anniversaire. A compter de 70 ans,  les primes versées sont exonérées à concurrence de 30 500 € seulement.

² [(120 000 € - 30 500 €) x 20 % (droits de succession)]